Când cumperi sau vinzi un apartament, extrasul de carte funciară ajunge rapid „vedeta” dosarului. Din el afli dacă locuința este liberă de sarcini, cine este proprietar și ce drepturi sunt înscrise. În rândurile de mai jos explic, pe scurt, ce este un extras de carte funciară și ce trebuie verificat concret în el.
Ce este, de fapt, un extras de carte funciară
Extrasul de carte funciară este un document oficial emis de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI), prin care sunt redate la zi informațiile din cartea funciară a unui imobil: date tehnice, proprietari, drepturi și sarcini, inclusiv ipoteci sau interdicții, conform legislației privind cadastrul și publicitatea imobiliară (Legea 7/1996).
Cu alte cuvinte, extrasul arată „fișa de identitate juridică și tehnică” a unui teren, apartament sau case, așa cum este înregistrată în sistemul oficial de evidență. El nu creează drepturi, ci doar le reflectă pe cele deja înscrise în cartea funciară.
Documentul se folosește atât pentru verificări simple (de exemplu, vrei să vezi dacă apartamentul are ipotecă), cât și pentru tranzacții notariale sau înscrieri noi în cartea funciară, în funcție de tipul de extras cerut.
Tipuri de extrase de carte funciară și când se folosesc
Din date oficiale rezultă că în practică sunt utilizate trei categorii principale de extrase de carte funciară, emise de OCPI prin birourile de carte funciară.
Extras de carte funciară pentru informare
Este cel mai des folosit tip de document. Potrivit informațiilor comunicate de oficiile teritoriale, poate fi solicitat de orice persoană, fizică sau juridică, fără să fie nevoie să dovedești un interes anume sau calitatea de proprietar.
Extrasul pentru informare se folosește când vrei să verifici situația unui imobil: cine este proprietar, ce suprafață e înscrisă, dacă există ipoteci sau alte sarcini. Nu este, însă, folosit ca act principal la tranzacții notariale.
Extras de carte funciară pentru autentificare (sau încheiere acte)
Acesta este extrasul solicitat de notar atunci când se încheie un contract de vânzare-cumpărare, donație, ipotecă sau alt act autentic. Conform practicii notariale, extrasul trebuie să fie emis special „pentru autentificare”, să fie transmis direct notarului și să aibă o valabilitate limitată (în mod uzual 10-30 de zile, în funcție de proceduri interne).
Scopul este să se evite situațiile în care, între momentul obținerii extrasului și semnare, se mai înscrie o ipotecă sau o interdicție nouă asupra imobilului.
Extras de carte funciară în extenso
Extrasul în extenso redă conținutul complet al cărții funciare, inclusiv istoricul înscrierilor și radiărilor. Unele ghiduri de specialitate îl recomandă pentru verificări amănunțite ale situației juridice, mai ales la imobile cu istoric complicat sau la terenuri vechi.
Este util când vrei să vezi cum a circulat proprietatea de-a lungul timpului, ce acte au stat la baza înscrierilor sau dacă au existat litigii și notări care între timp au fost radiate.
Ce informații principale trebuie verificate în extras
Un extras de carte funciară este structurat, în mod obișnuit, pe mai multe secțiuni (părți) care corespund conținutului cărții funciare: date despre imobil, proprietari, drepturi și sarcini. Structura exactă este descrisă în documentațiile tehnice ale sistemului informatic de cadastru și carte funciară.
Datele de identificare ale imobilului
În partea de început a extrasului găsești datele de identificare:
- numărul cărții funciare și alocat imobilului în unitatea administrativ-teritorială;
- numărul cadastral sau identificatorul imobilului;
- adresa completă (localitate, stradă, număr, bloc, apartament, etaj, după caz);
- categoria de folosință și suprafața înscrisă.
Conform unor ghiduri de informare pentru public, aceste date trebuie comparate cu realitatea din teren și cu actele de proprietate. Dacă adresa, suprafața sau categoria de folosință nu corespund, poate fi nevoie de actualizarea documentației cadastrale.
Proprietarii înscriși și cota deținută
Partea dedicată dreptului de proprietate arată numele proprietarului sau al proprietarilor, modul de dobândire (de exemplu, contract de vânzare, certificat de moștenitor), cota-parte și eventual regimul matrimonial (bun comun, bun propriu).
La un apartament cumpărat de doi soți, de exemplu, te poți aștepta să vezi fie ambii soți menționați, fie mențiunea că este bun comun dobândit în timpul căsătoriei. Dacă în extras apare o persoană în plus sau lipsesc actualii proprietari, situația trebuie clarificată înainte de orice tranzacție.
Sarcini, ipoteci, interdicții
Partea de sarcini este, în practică, cea mai citită. Aici se notează:
- ipoteci (credite bancare, garanții reale imobiliare);
- interdicții de înstrăinare sau de grevare;
- sechestre sau popriri dispuse de instanțe ori autorități;
- servituți (drept de trecere, uzufruct etc.).
Informațiile tehnice despre conținutul acestei secțiuni apar în prezentări de specialitate ale profesioniștilor din cadastru. Dacă apare mențiunea unei ipoteci sau a unui sechestru, este nevoie, de regulă, de acordul creditorului sau de radierea lor înainte de vânzare.
Cum și unde poți obține un extras de carte funciară
Extrasul se obține de la OCPI, prin birourile de carte funciară teritoriale, direct sau prin intermediul unor platforme și aplicații care se conectează la sistemul informatic al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).
Potrivit datelor oficiale, există mai multe canale prin care poate fi emis un extras de carte funciară pentru informare:
– solicitare la ghișeu sau prin registratura unui birou de carte funciară;
– solicitare online, prin platformele digitale puse la dispoziție de ANCPI, pentru proprietari sau reprezentați legali;
– platforme private care transmit mai departe cererile către sistemul ANCPI, în condițiile prevăzute de lege.
Din informațiile comunicate de ANCPI reiese că, începând cu 2 iunie 2025, proprietarii pot obține gratuit extrase de carte funciară pentru informare în format digital, prin sistemul informatic al instituției, dacă se autentifică în platforma destinată acestora.
În paralel, ordinul privind tarifele pentru serviciile de cadastru și carte funciară prevede în continuare un tarif standard pentru extrasele de carte funciară pentru informare eliberate către public, valoare exprimată în lei per imobil. Costurile pot diferi în funcție de canalul de solicitare și de eventuale comisioane percepute de intermediari.
La ce trebuie să fii atent când verifici un extras
Un extras de carte funciară nu e un simplu formular, ci un document tehnic și juridic. Totuși, sunt câteva lucruri clare pe care orice cumpărător sau proprietar le poate urmări, înainte să ajungă la notar sau la avocat.
În practică, merită verificate atent, cel puțin, următoarele:
1. Coincidența dintre imobil și ce vezi în realitate. Adresa, numărul de apartament, blocul, etajul, numărul cadastral și schița (dacă apare) trebuie să corespundă cu locuința pe care o vizitezi și cu actele de proprietate.
2. Suprafața și categoria de folosință. Dacă pe teren ai o casă, dar în extras apare doar teren „arabil” sau „curți-construcții” fără clădire înscrisă, înseamnă că imobilul nu este actualizat în cartea funciară. La apartamente, suprafața utilă/totală trebuie să fie coerentă cu documentele de cadastru și cu contractele anterioare.
3. Numele proprietarilor și cotele-părți. Verifică dacă persoana cu care discuți este, într-adevăr, proprietar și dacă are dreptul să vândă singură sau mai are nevoie de consimțământul altor coproprietari sau al soțului/soției.
4. Ipoteci, interdicții, sechestre. Orice ipotecă sau interdicție înscrisă trebuie discutată înainte de semnarea oricărui antecontract. De regulă, banca sau creditorul își dă acordul scris pentru radiere la încasarea prețului sau se stabilește un mecanism de plată directă a datoriei.
5. Notări speciale. Pot apărea mențiuni legate de litigii, acțiuni în instanță, uzucapiune sau alte proceduri juridice. Chiar dacă unele par detalii, ele pot afecta siguranța unei viitoare tranzacții și e bine să fie analizate de un specialist.
Greșeli frecvente când te uiți la un extras de carte funciară
Din practica agenților imobiliari, notarilor și a specialiștilor în cadastru reies câteva greșeli care se repetă des atunci când oamenii citesc un astfel de document doar „din ochi”, fără să întrebe un profesionist.
O primă greșeală este să te uiți doar la numele proprietarului și să ignori secțiunea de sarcini. Poți vedea numele vânzătorului în regulă, dar mai jos să fie o ipotecă, un sechestru sau o interdicție de înstrăinare rămasă dintr-un litigiu mai vechi.
A doua greșeală este să nu verifici data emiterii. În cazul tranzacțiilor, extrasul pentru autentificare este cerut, de obicei, foarte aproape de data semnării tocmai pentru a reflecta situația la zi. Un extras mai vechi nu spune nimic despre ce s-a înscris între timp.
Mai apare și confuzia între extrasul pentru informare și cel pentru autentificare. Un document de informare poate arăta identic la o primă privire, dar nu este acceptat de notar pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare.
În fine, mulți cumpărători nu compară extrasul cu actele de proprietate și cu situația fizică a imobilului. Diferențele de suprafață, de număr de apartament sau de delimitări pot crea probleme mai târziu, inclusiv atunci când se fac noi înscrieri sau se actualizează cadastru.
Întrebări frecvente
Cât timp este valabil un extras de carte funciară pentru vânzare?
Extrasul de carte funciară pentru autentificare are o valabilitate limitată, stabilită prin procedurile notariale și regulamentele ANCPI. În practică, notarii acceptă, de regulă, doar extrase foarte recente, emise cu câteva zile înainte de semnarea actului.
Poate oricine să ceară un extras de carte funciară pentru informare?
Da. Conform informațiilor oficiale ale oficiilor de cadastru, orice persoană fizică sau juridică poate solicita un extras de carte funciară pentru informare, fără să justifice un interes sau o calitate specială în raport cu imobilul respectiv.
Extrasele pentru proprietari sunt întotdeauna gratuite?
Nu neapărat. Ordinul privind tarifele de cadastru și carte funciară prevede gratuități pentru anumite servicii digitale oferite proprietarilor prin platforma ANCPI, însă extrasele eliberate prin alte canale sau către alte persoane rămân tarifate conform grilei oficiale.
Un extras de carte funciară citit cu atenție poate să îți facă diferența între o tranzacție liniștită și ani de drumuri la instanță. Iar atunci când ceva nu se leagă sau nu e clar în document, cel mai bun pas nu este să „lași așa”, ci să întrebi un notar, un avocat sau un specialist în cadastru.
Informațiile din acest material au caracter general și se bazează pe date oficiale disponibile la data de 7 septembrie 2026. Pentru situația ta concretă și pentru interpretarea unui extras de carte funciară, adresează-te unui notar, avocat sau specialist autorizat în cadastru și carte funciară.
